سوق الشقق في كييف: الأسعار الحقيقية، ودور التجديد، وتأثير الهجرة

يشهد سوق العقارات السكنية في العاصمة تحولاً جذرياً. يُقاس عدد العروض في السوقين الثانوي والأول بالآلاف، لكن ثمة نقصاً حاداً في المشترين الجادين. ويشير محللو موقع Zagorodna.com المتخصص إلى أن تصريحات بعض المطورين العقاريين حول "النقص الحاد في الشقق" في المباني الجديدة لا تعكس الواقع، فالسوق لا يفتقر إلى المساكن بحد ذاتها، بل إلى مشترين قادرين على الشراء.

يحدد الخبراء ثلاثة اتجاهات رئيسية تحدد اليوم منطق معاملات شراء وبيع العقارات في كييف.

1. المساومة الحقيقية والصفقات الخفية

أصبحت الأسعار المعلنة على مواقع تجميع البيانات مجرد أسعار اسمية لا تعكس القيمة الحقيقية للمعاملات السوقية. وتُباع غالبية العقارات في نهاية المطاف بخصم خلال المفاوضات النهائية.

ثمة جانب آخر مهم: الخيارات الأكثر سيولة وربحية لا تُطرح في الإعلانات العامة إطلاقاً. يُبرم سماسرة العقارات هذه الصفقات ضمن قاعدة عملائهم أو عن طريق معارفهم. في الوقت نفسه، يُقلّص مالكو الشقق متعددة الغرف (ثلاث غرف فأكثر) عدداً متزايداً من عروض البيع، لأنهم غير مستعدين لتقديم تنازلات، ويتخذون موقف الترقب والانتظار.

2. الشقق التي تم الانتهاء من تجديدها لها أولوية

قبل الحرب، كان المشترون يختارون طواعيةً مساكن "على حالها" (بدون زخارف) أو مساكن سوفيتية قديمة لتنفيذ تصاميمهم الخاصة. أما الآن، فقد انقلب الوضع رأساً على عقب: فالشقق الجاهزة ذات التجديدات والأثاث العصري عالي الجودة تُقدّر قيمتها بشكل أكبر بكثير.

السبب الرئيسي هو الارتفاع الحاد في تكلفة مواد البناء، وتعقيد الخدمات اللوجستية، والنقص الحاد في الحرفيين المهرة في كييف. يلجأ المشترون إلى حلول الديكور الداخلي الجاهزة لتجنب تكاليف الترميم غير المتوقعة. وبحسب سماسرة العقارات، قد تبقى الشقة غير المُؤثثة معروضة للبيع لأشهر، بينما تجد الشقة المُجددة مشتريًا في غضون أسابيع.

3. عامل الهجرة: الشقق الشاغرة تضغط على السوق

لا يزال توازن العرض والطلب يتأثر بسكان كييف المقيمين حاليًا في الخارج. وقد انقسمت هذه الفئة من الملاك إلى فئتين:

• المجموعة الأولى: يتم إبقاء المساكن فارغة كـ "مطار احتياطي" في حالة العودة - يتم الحفاظ على هذه الشقق مؤقتًا ولا يتم طرحها في السوق.

• المجموعة الثانية: قررت أخيراً الاستقرار في الاتحاد الأوروبي، وهي تعرض شققها في كييف للبيع.

تُشكّل المجموعة الثانية ضغطاً إضافياً على العرض في سوقٍ يعاني أصلاً من قلة المشترين. ونتيجةً لذلك، يُضطر البائعون إما إلى خفض السعر بشكلٍ كبير أو انتظار عملائهم لأشهر.

ما الذي يحدث في قطاع التأجير؟

كما يُسجّل بعض التباطؤ في قطاع الإيجار طويل الأجل. في بداية الصيف، ظلّ متوسط ​​سعر العروض المعلن في العاصمة عند مستوى 18 هريفنيا شهريًا. ومع ذلك، ووفقًا لملاحظات وكلاء العقارات، فقد تم إبرام العقود الحقيقية بمعدل متوسط ​​يبلغ حوالي 16 هريفنياأولئك الملاك الذين يتخلون عن التوقعات المبالغ فيها ويتنازلون عن بعض الشروط يجدون مستأجرين بسرعة أكبر في الأسابيع القليلة الأولى.

نصائح الخبراء للمشاركين في السوق

• للبائعين: ادرس بعناية ليس فقط الأسعار المعلنة، بل أيضاً الإحصائيات الفعلية للصفقات المنجزة في منطقتك. إذا كانت الشقة غير مجددة، فمن المستحسن طلب خصم لا يقل عن 10-15% من السعر المطلوب.

• لأصحاب العقارات: إن المرونة في السعر خلال مرحلة التفاوض تقلل بشكل كبير من فترة توقف المنزل عن العمل، الأمر الذي يؤدي في النهاية إلى خسائر أكبر من الخصم البسيط.

• إلى المشترين: لا تحصر نفسك في مواقع الإعلانات المبوبة. حافظ على تواصل مباشر مع وكلاء عقارات محترفين، لأن العقارات الأكثر جاذبية من حيث السعر والجودة غالباً ما تُباع قبل نشرها على الإنترنت.