Der Wohnimmobilienmarkt der Hauptstadt befindet sich in einem tiefgreifenden Wandel. Tausende Angebote auf dem Neubau- und Gebrauchtimmobilienmarkt häufen sich, doch es herrscht ein katastrophaler Mangel an kaufkräftigen Interessenten. Analysten des Fachportals Zagorodna.com weisen darauf hin, dass die Aussagen einiger Bauträger über den „akuten Wohnungsmangel“ in Neubauten nicht der Realität entsprechen – dem Markt fehlen nicht die Wohnungen selbst, sondern zahlungskräftige Kunden.
Experten identifizieren drei Schlüsseltrends, die heute die Logik von Immobilienkauf- und -verkaufstransaktionen in Kiew bestimmen.
1. Echte Verhandlungen und versteckte Absprachen
Die in Anzeigen auf Vergleichsportalen angegebenen Preise sind rein nominell und spiegeln kaum den tatsächlichen Wert der Markttransaktionen wider. Die überwiegende Mehrheit der Immobilien wird letztendlich in den finalen Verhandlungen mit einem Preisnachlass verkauft.
Eine weitere wichtige Nuance: Die liquidesten und lukrativsten Objekte werden gar nicht erst öffentlich inseriert. Immobilienmakler schließen solche Geschäfte innerhalb ihres eigenen Kundenstamms oder über Bekannte ab. Gleichzeitig nehmen Eigentümer von Mehrzimmerwohnungen (drei und mehr Zimmer) ihre Objekte zunehmend vom Markt, da sie nicht zu Preisnachlässen bereit sind und abwarten.
2. Wohnungen mit abgeschlossener Renovierung haben Priorität.
Vor dem Krieg wählten Käufer bereitwillig Rohbauten oder alte sowjetische Wohnungen, um ihre eigenen Gestaltungswünsche zu verwirklichen. Heute hat sich der Trend um 180 Grad gewendet: Bezugsfertige Wohnungen mit hochwertiger, moderner Renovierung und Möblierung erzielen deutlich höhere Preise.
Hauptgrund dafür sind die drastisch gestiegenen Baukosten, die komplizierte Logistik und der akute Mangel an qualifizierten Handwerkern in Kiew. Käufer nehmen oft die Einrichtungslösungen anderer in Kauf, um unvorhersehbare Renovierungsarbeiten zu vermeiden. Laut Immobilienmaklern kann eine unmöblierte Wohnung monatelang zum Verkauf stehen, während ein renoviertes Objekt innerhalb weniger Wochen einen Käufer findet.
3. Migrationsfaktor: Leerstehende Wohnungen setzen den Markt unter Druck.
Das Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage wird weiterhin von Kiewer Bürgern beeinflusst, die sich derzeit im Ausland aufhalten. Diese Gruppe von Eigentümern hat sich in zwei Lager gespalten:
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Erste Gruppe: Die Wohnungen werden als „Ausweichflugplatz“ für den Fall einer Rückkehr leer gehalten – diese Wohnungen werden vorübergehend reserviert und kommen nicht auf den Markt.
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Zweite Gruppe: hat sich endgültig dazu entschlossen, sich in der EU niederzulassen und bietet ihre Kiewer Wohnungen zum Verkauf an.
Die zweite Gruppe erzeugt zusätzlichen Angebotsdruck in einem Markt, in dem es ohnehin schon wenige Käufer gibt. Infolgedessen sind Verkäufer gezwungen, entweder den Preis deutlich zu senken oder monatelang auf ihre Kunden zu warten.
Was geschieht im Mietsegment?
Auch im Segment der Langzeitmieten ist eine gewisse Abschwächung zu verzeichnen. Zu Beginn des Sommers blieb der angegebene Medianpreis der Angebote in der Hauptstadt auf dem Niveau von 18 Griwna pro Monat. Laut Beobachtungen von Immobilienmaklern wurden jedoch tatsächlich Verträge im Durchschnitt mit einer Rate von etwa [Betrag fehlt] abgeschlossen. 16 GriwnaVermieter, die überzogene Erwartungen aufgeben und Kompromisse eingehen, finden in den ersten Wochen schneller Mieter.
Expertenrat für Marktteilnehmer
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Für Verkäufer: Prüfen Sie nicht nur die Preise in den Anzeigen, sondern auch die tatsächlichen Verkaufsstatistiken in Ihrer Gegend. Ist die Wohnung nicht renoviert, lohnt es sich, einen Preisnachlass von mindestens 10–15 % des gewünschten Preises auszuhandeln.
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Für Vermieter: Flexibilität beim Preis während der Verhandlungsphase reduziert die Ausfallzeit des Hauses erheblich, was letztendlich zu größeren Verlusten führt als ein kleiner Preisnachlass.
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An die Käufer: Beschränken Sie sich nicht auf Kleinanzeigenportale. Pflegen Sie den direkten Kontakt zu professionellen Immobilienmaklern, denn die attraktivsten Objekte hinsichtlich Preis und Qualität sind oft schon verkauft, bevor sie online veröffentlicht werden.
