Según Numbeo, la mayor base de datos mundial sobre el coste de vida, la capital de Ucrania ocupa actualmente el puesto 188 de 222, y el precio medio de la vivienda en el centro es de 2345 euros por metro cuadrado.
A modo de comparación, a finales de agosto de 2025, Kiev ocupaba el puesto 137, y en agosto de 2024, el puesto 100, cuando el metro cuadrado costaba unos 2430 €.
A pesar del descenso de los precios inmobiliarios, el coste de vida en la capital ha aumentado. Los gastos mensuales estimados de una familia de cuatro personas, sin incluir el alquiler, ascienden ahora a 84.476 UAH, frente a los 79.968 UAH de hace seis meses. Los gastos para una persona han pasado de 23.000 UAH a 23.420 UAH.
En general, Kiev sigue siendo significativamente más barata que las megaciudades mundiales: aproximadamente un 68,2 % más barata que Nueva York, sin incluir el alquiler.
La vivienda es mucho más cara en las capitales de los países vecinos:
Praga – puesto 20 (8787 €/m²),
Varsovia – 70.º (5397 €/m²),
Bratislava – 71 (5338 €/m²).
Los inmuebles más caros de Europa se encuentran en las ciudades de Suiza, donde un metro cuadrado en el centro cuesta entre 13 y 28 euros.
Al mismo tiempo, tres ciudades ucranianas figuraban entre las cinco ciudades más baratas del ranking:
Odesa – 1334 €/m² (puesto 219),
Dnipro – 949 €/m² (221 plazas),
Járkov – 949 €/m² (puesto 222).
Lviv también ocupa el puesto 215 con un precio de 1742 €/m².
Las previsiones para el mercado inmobiliario de Kiev y Ucrania en general en la segunda mitad de 2026 son bastante inciertas. Si bien actualmente se observa un descenso en las valoraciones internacionales, los agentes del mercado nacional se preparan para una recuperación gradual.
Los expertos identifican tres escenarios principales para el desarrollo de los acontecimientos:
1. Crecimiento moderado (Escenario base)
La mayoría de los analistas (en particular de la LUN y las principales agencias inmobiliarias) esperan una estabilización y un aumento gradual del precio de un “cuadrado” en 8-15% para finales de año.
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Por qué: El aumento de los costes de construcción, la escasez de nuevos proyectos (muchos proyectos están paralizados) y la demanda acumulada.
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Alquilar: Se prevé un crecimiento del 5-10%Dado que la movilidad de la población sigue siendo alta, muchos aún temen comprar su propia vivienda.
2. Escenario de recuperación (optimista)
En caso de una desescalada significativa o garantías de seguridad estables, los precios pueden “saltarse” a 20-30% y aún más alto.
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Por qué: El regreso de algunos migrantes, la materialización de la demanda reprimida y la activación del programa de vivienda electrónica. En este escenario, los inversores comenzarán a invertir masivamente para hacer frente al pico de precios.
3. Escenario de “estancamiento” (pesimista)
Si la situación en el frente o en el sector energético empeora, el mercado podría caer aún más. 10-15%.
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Por qué: La presión demográfica y el deterioro de las expectativas obligarán a los propietarios en el mercado secundario a aplicar grandes descuentos para vender rápidamente y mudarse.
Principales tendencias para finales de 2026:
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Prioridad de seguridad: La opción de vivienda más viable seguirá siendo los apartamentos en edificios con calefacción autónoma, suministro eléctrico de respaldo y aparcamientos subterráneos.
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Suburbios vs. Centro: Debido al elevado coste de vida en la propia Kiev, la demanda seguirá desplazándose hacia las ciudades satélite (Irpin, Bucha, Gatne), donde los precios son entre un 30% y un 40% más bajos.
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Mercado de compradores: Ahora y hasta finales de año es el momento perfecto para quienes tienen efectivo, ya que los vendedores en el mercado secundario están dispuestos a ofrecer una buena oferta.
