El mercado inmobiliario residencial de la capital está experimentando una profunda transformación. Si bien la cantidad de ofertas en los mercados primario y secundario se cuenta por miles, existe una escasez catastrófica de compradores reales. Analistas del portal especializado Zagorodna.com señalan que las declaraciones de algunos promotores sobre la "aguda escasez de apartamentos" en los edificios nuevos no se corresponden con la realidad: el mercado no carece de viviendas, sino de clientes solventes.
Los expertos identifican tres tendencias clave que hoy determinan la lógica de las transacciones de compraventa de bienes inmuebles en Kiev.
1. Negociación real y acuerdos ocultos
Los precios públicos en los anuncios de los sitios web de agregación de precios se han vuelto meramente nominales y apenas reflejan el valor real de las transacciones de mercado. La gran mayoría de las propiedades se venden finalmente con descuento durante las negociaciones finales.
Otro matiz importante: las opciones más líquidas y rentables no se anuncian públicamente. Los agentes inmobiliarios cierran estas operaciones dentro de su propia cartera de clientes o a través de conocidos. Al mismo tiempo, los propietarios de apartamentos de varias habitaciones (tres o más) retiran cada vez más sus propiedades de la venta, ya que no están dispuestos a hacer concesiones y adoptan una actitud de esperar y ver.
2. Los apartamentos con reformas terminadas son una prioridad.
Antes de la guerra, los compradores elegían con gusto viviendas "de obra" (sin decoración) o antiguas propiedades soviéticas para llevar a cabo sus propios proyectos de diseño. Ahora la tendencia ha dado un giro de 180 grados: los apartamentos listos para habitar, con reformas modernas de alta calidad y mobiliario de calidad, tienen un valor mucho mayor.
La principal razón es el drástico aumento del precio de los materiales de construcción, la complejidad logística y la grave escasez de artesanos cualificados en Kiev. Los compradores están dispuestos a aceptar soluciones de interiorismo ajenas con tal de evitar el impredecible proceso de reforma. Según los agentes inmobiliarios, un apartamento sin decorar puede estar a la venta durante meses, mientras que una vivienda reformada encuentra comprador en cuestión de semanas.
3. Factor migratorio: los apartamentos vacíos ejercen presión sobre el mercado.
El equilibrio entre la oferta y la demanda sigue estando influenciado por los residentes de Kiev que actualmente viven en el extranjero. Esta categoría de propietarios se ha dividido en dos grupos:
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Primer grupo: Mantiene las viviendas vacías como un "aeródromo de reserva" en caso de regreso; estos apartamentos se conservan temporalmente y no salen al mercado.
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Segundo grupo: Finalmente ha decidido establecerse en la UE y está poniendo a la venta sus apartamentos en Kiev.
Es el segundo grupo el que genera una presión adicional sobre la oferta en un mercado donde ya hay pocos compradores. Como resultado, los vendedores se ven obligados a reducir significativamente el precio o a esperar a su cliente durante meses.
¿Qué está pasando en el segmento de alquiler?
También se está registrando cierta desaceleración en el segmento de alquileres a largo plazo. A principios del verano, el precio medio declarado de las ofertas en la capital se mantuvo en el nivel 18 grivnas por mes. Sin embargo, los contratos reales, según las observaciones de los agentes inmobiliarios, se concluyeron a una tasa promedio de aproximadamente 16 grivnasLos propietarios que abandonan las expectativas desmesuradas y llegan a acuerdos encuentran inquilinos más rápidamente, en las primeras semanas.
Asesoramiento experto para los participantes del mercado.
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Para vendedores: Analiza detenidamente no solo los precios anunciados, sino también las estadísticas reales de las transacciones cerradas en tu zona. Si el apartamento no está reformado, conviene negociar un descuento de al menos el 10-15% del precio deseado.
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Para los propietarios: La flexibilidad en el precio durante la fase de negociación reduce significativamente el tiempo de inactividad de la vivienda, lo que en última instancia genera más pérdidas que un pequeño descuento.
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Para los compradores: No te limites a los sitios de anuncios clasificados. Mantén contacto directo con agentes inmobiliarios profesionales, ya que las propiedades más atractivas en cuanto a precio y calidad suelen venderse antes de publicarse en línea.
