Le marché immobilier résidentiel de la capitale connaît une profonde mutation. Si les offres sur les marchés de la revente et du neuf se comptent par milliers, le manque d'acquéreurs est criant. Les analystes du portail spécialisé Zagorodna.com soulignent que les déclarations de certains promoteurs concernant la « pénurie aiguë d'appartements » dans les programmes neufs ne reflètent pas la réalité : le marché manque non pas de logements, mais de clients solvables.
Les experts ont identifié trois tendances clés qui déterminent aujourd'hui la logique des transactions d'achat et de vente immobilières à Kyiv.
1. Véritables négociations et accords cachés
Les prix affichés sur les sites comparateurs de biens immobiliers sont devenus purement indicatifs et ne reflètent plus la valeur réelle des transactions. La grande majorité des propriétés sont finalement vendues à prix réduit lors des négociations finales.
Autre nuance importante : les biens les plus liquides et les plus rentables ne font pas l’objet d’une publicité traditionnelle. Les agents immobiliers concluent ces transactions au sein de leur clientèle ou par le biais de leurs relations. Parallèlement, les propriétaires d’appartements de plusieurs pièces (trois pièces et plus) retirent de plus en plus leurs biens de la vente, car ils ne sont pas prêts à faire de concessions et préfèrent attendre.
2. Les appartements entièrement rénovés sont prioritaires.
Avant la guerre, les acheteurs optaient volontiers pour des logements « après construction » (sans décoration) ou des immeubles soviétiques anciens afin de pouvoir y réaliser leurs propres projets d'aménagement. Aujourd'hui, la tendance s'est inversée : les appartements clés en main, rénovés et meublés avec goût dans un style moderne, sont beaucoup plus prisés.
La principale raison est la flambée des prix des matériaux de construction, la complexité de la logistique et la pénurie criante d'artisans qualifiés à Kyiv. Les acheteurs sont prêts à accepter des aménagements intérieurs non réalisés pour éviter les aléas des travaux de rénovation. D'après les agents immobiliers, un appartement non décoré peut rester invendu des mois durant, tandis qu'un bien rénové trouve preneur en quelques semaines.
3. Facteur migratoire : les appartements vides exercent une pression sur le marché
L'équilibre entre l'offre et la demande reste influencé par les résidents de Kyiv actuellement à l'étranger. Cette catégorie de propriétaires s'est divisée en deux camps :
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Premier groupe : Ces logements restent vides et servent de « piste d'atterrissage de secours » en cas de retour ; ces appartements sont temporairement préservés et ne sont pas mis sur le marché.
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Deuxième groupe : a finalement décidé de s'installer dans l'UE et met en vente ses appartements de Kyiv.
C’est ce deuxième groupe qui exerce une pression supplémentaire sur l’offre dans un marché où les acheteurs sont déjà peu nombreux. De ce fait, les vendeurs sont contraints soit de baisser considérablement leurs prix, soit d’attendre leur client pendant des mois.
Que se passe-t-il dans le secteur locatif ?
Un certain ralentissement est également constaté sur le segment de la location longue durée. Au début de l'été, le prix médian déclaré des offres dans la capitale est resté stable. 18 000 hryvnias par mois. Cependant, selon les observations des agents immobiliers, les contrats réels étaient conclus à un rythme moyen d'environ 16 900 hryvniasLes propriétaires qui abandonnent leurs attentes démesurées et qui font plus facilement des compromis trouvent rapidement des locataires dans les premières semaines.
Conseils d'experts pour les acteurs du marché
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Pour les vendeurs : Étudiez attentivement non seulement les prix affichés dans les annonces, mais aussi les statistiques des transactions conclues dans votre quartier. Si l'appartement n'est pas rénové, il est conseillé de négocier une réduction d'au moins 10 à 15 % sur le prix demandé.
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Pour les propriétaires : La flexibilité sur le prix lors de la négociation réduit considérablement la période d'immobilisation du logement, ce qui, au final, engendre plus de pertes qu'une petite réduction.
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Aux acheteurs : Ne vous limitez pas aux sites de petites annonces. Maintenez un contact direct avec des agents immobiliers professionnels, car les biens les plus attractifs, tant en termes de prix que de qualité, sont souvent vendus avant même d'être publiés en ligne.
