Menurut basis data biaya hidup terbesar di dunia, Numbeo, ibu kota Ukraina saat ini berada di peringkat ke-188 dari 222, dan harga rata-rata perumahan di pusat kota adalah €2345 per meter persegi.
Sebagai perbandingan, pada akhir Agustus 2025, Kyiv berada di posisi ke-137, dan pada Agustus 2024, berada di posisi ke-100, ketika harga satu meter persegi sekitar €2430.
Meskipun harga properti menurun, biaya hidup di ibu kota justru meningkat. Perkiraan pengeluaran bulanan untuk keluarga berempat tanpa biaya sewa kini mencapai 84.476 UAH, sedangkan enam bulan lalu sebesar 79.968 UAH. Pengeluaran untuk satu orang meningkat dari 23.000 UAH menjadi 23.420 UAH.
Secara keseluruhan, Kyiv tetap jauh lebih murah dibandingkan kota-kota besar global lainnya — sekitar 68,2% lebih murah daripada New York, tidak termasuk biaya sewa.
Harga perumahan jauh lebih mahal di ibu kota negara-negara tetangga:
Praha – peringkat ke-20 (8787 €/m²),
Warsawa – ke-70 (5397 €/m²),
Bratislava – peringkat 71 (€5338/m²).
Properti paling mahal di Eropa berada di kota-kota Swiss, di mana satu meter persegi di pusat kota harganya mencapai €13-28.
Pada saat yang sama, tiga kota di Ukraina termasuk di antara lima kota termurah dalam peringkat tersebut:
Odesa – 1334 €/m² (peringkat ke-219),
Dnipro – 949 €/m² (221 tempat duduk),
Kharkiv – €949/m² (peringkat ke-222).
Lviv juga menempati peringkat ke-215 dengan harga €1742/m².
Prakiraan untuk paruh kedua tahun 2026 untuk pasar properti di Kyiv dan Ukraina secara umum cukup ambigu. Meskipun saat ini kita mengamati penurunan peringkat internasional, pelaku pasar domestik sedang bersiap untuk "pemulihan" bertahap.
Para ahli mengidentifikasi tiga skenario utama untuk perkembangan peristiwa tersebut:
1. Pertumbuhan moderat (Skenario dasar)
Sebagian besar analis (khususnya dari LUN dan lembaga real estat terkemuka) memperkirakan stabilisasi dan peningkatan bertahap pada harga sebuah "persegi" di 8 – 15% pada akhir tahun.
-
Mengapa: Meningkatnya biaya konstruksi, kekurangan proyek baru (banyak proyek yang dibekukan), dan permintaan yang tertahan.
-
Menyewa: Pertumbuhan diprediksi sebesar 5 – 10%, karena mobilitas penduduk masih tinggi, dan banyak orang masih takut untuk membeli rumah sendiri.
2. Skenario Pemulihan (Optimis)
Jika terjadi penurunan ketegangan yang signifikan atau jaminan keamanan yang stabil, harga dapat "melonjak" ke 20 – 30% dan bahkan lebih tinggi lagi.
-
Mengapa: Kembalinya sebagian migran, terwujudnya permintaan yang tertahan, dan diaktifkannya program e-Housing. Dalam skenario seperti itu, investor akan mulai berinvestasi besar-besaran untuk mengejar puncak harga.
3. Skenario “Stagnasi” (Pesimistis)
Jika situasi di garis depan atau di sektor energi memburuk, pasar bisa jatuh lebih jauh lagi. 10 – 15%.
-
Mengapa: Tekanan demografis dan ekspektasi yang memburuk akan memaksa pemilik di pasar sekunder untuk memberikan diskon besar demi penjualan cepat dan segera pindah.
Tren utama menjelang akhir tahun 2026:
-
Prioritas keselamatan: Bentuk hunian yang paling mudah dilikuidasi tetaplah apartemen di gedung-gedung dengan pemanas mandiri, daya cadangan, dan tempat parkir bawah tanah.
-
Pinggiran kota vs. Pusat kota: Karena tingginya biaya hidup di Kyiv sendiri, permintaan akan terus bergeser ke kota-kota satelit (Irpin, Bucha, Gatne), di mana harga 30–40% lebih rendah.
-
Pasar pembeli: Sekarang dan hingga akhir tahun adalah waktu yang tepat bagi mereka yang memiliki uang tunai, karena para penjual di pasar sekunder siap untuk memberikan penawaran yang menguntungkan.
