Pasar properti residensial ibu kota sedang mengalami transformasi mendalam. Jumlah penawaran di pasar sekunder dan primer mencapai ribuan, tetapi terjadi kekurangan pembeli yang signifikan. Analis dari portal khusus Zagorodna.com mencatat bahwa pernyataan beberapa pengembang tentang "kekurangan akut apartemen" di bangunan baru tidak sesuai dengan kenyataan - pasar tidak kekurangan perumahan itu sendiri, tetapi kekurangan pelanggan yang mampu membayar.
Para ahli mengidentifikasi tiga tren utama yang saat ini menentukan logika transaksi jual beli properti di Kyiv.
1. Tawar-menawar yang sebenarnya dan kesepakatan tersembunyi
Harga publik yang tertera dalam iklan di situs agregator telah menjadi murni nominal dan hampir tidak mencerminkan nilai sebenarnya dari transaksi pasar. Sebagian besar properti pada akhirnya dijual dengan harga diskon selama negosiasi akhir.
Nuansa penting lainnya: opsi yang paling likuid dan menguntungkan sama sekali tidak diiklankan secara terbuka. Agen properti menutup transaksi tersebut dalam basis klien mereka sendiri atau melalui kenalan. Pada saat yang sama, pemilik apartemen multi-kamar (tiga kamar atau lebih) semakin banyak menarik properti mereka dari penjualan, karena mereka belum siap untuk memberikan konsesi, dan mengambil sikap menunggu dan melihat.
2. Apartemen dengan renovasi yang sudah selesai menjadi prioritas.
Sebelum perang, pembeli dengan senang hati memilih perumahan "setelah dibangun" (tanpa dekorasi) atau bangunan bekas Soviet untuk mewujudkan proyek desain mereka sendiri. Kini tren telah berbalik 180 derajat: apartemen siap huni dengan renovasi dan perabotan modern berkualitas tinggi dihargai jauh lebih tinggi.
Alasan utamanya adalah kenaikan tajam biaya bahan bangunan, logistik yang rumit, dan kekurangan akut tenaga kerja terampil di Kyiv. Pembeli rela menerima solusi interior orang lain hanya untuk menghindari proses perbaikan yang tidak terduga. Menurut para agen properti, sebuah apartemen tanpa dekorasi bisa dijual selama berbulan-bulan, sementara objek yang direnovasi akan menemukan pembeli dalam hitungan minggu.
3. Faktor migrasi: apartemen kosong memberikan tekanan pada pasar.
Keseimbangan antara penawaran dan permintaan terus dipengaruhi oleh warga Kyiv yang saat ini berada di luar negeri. Kategori pemilik ini terbagi menjadi dua kelompok:
-
Kelompok pertama: Perumahan tersebut dibiarkan kosong sebagai "lapangan terbang cadangan" jika terjadi keadaan darurat - apartemen-apartemen ini dilestarikan sementara dan tidak dijual di pasaran.
-
Kelompok kedua: akhirnya memutuskan untuk menetap di Uni Eropa dan menjual apartemennya di Kyiv.
Kelompok kedua inilah yang menciptakan tekanan pasokan tambahan di pasar yang sudah memiliki sedikit pembeli. Akibatnya, penjual terpaksa menurunkan harga secara signifikan atau menunggu klien mereka selama berbulan-bulan.
Apa yang terjadi di segmen penyewaan?
Perlambatan juga tercatat di segmen penyewaan jangka panjang. Pada awal musim panas, harga median yang diumumkan untuk penawaran di ibu kota tetap berada pada level tertentu. 18 hryvnia per bulan. Namun, menurut pengamatan agen properti, kontrak sebenarnya disimpulkan dengan rata-rata sekitar 16 hryvniaPara pemilik properti yang meninggalkan ekspektasi berlebihan dan lebih cepat berkompromi akan lebih cepat menemukan penyewa dalam beberapa minggu pertama.
Saran ahli untuk pelaku pasar
-
Untuk para penjual: Pelajari dengan saksama tidak hanya harga yang tertera di iklan, tetapi juga statistik sebenarnya dari transaksi yang telah selesai di daerah Anda. Jika apartemen tersebut belum direnovasi, ada baiknya menetapkan diskon setidaknya 10–15% dari jumlah yang diinginkan.
-
Untuk pemilik properti: Fleksibilitas harga selama tahap negosiasi secara signifikan mengurangi waktu henti rumah, yang pada akhirnya menimbulkan kerugian lebih besar daripada diskon kecil.
-
Kepada para pembeli: Jangan batasi diri Anda hanya pada situs iklan baris. Jaga kontak langsung dengan agen properti profesional, karena properti yang paling menarik dari segi harga dan kualitas seringkali terjual sebelum dipublikasikan secara online.
