Secondo Numbeo, il più grande database al mondo sul costo della vita, la capitale dell'Ucraina si colloca attualmente al 188° posto su 222, e il prezzo medio degli alloggi in centro è di 2345 euro al metro quadro.
A titolo di confronto, alla fine di agosto 2025 Kiev si trovava al 137° posto, mentre nell'agosto 2024 era al 100°, quando un metro quadro costava circa 2430 euro.
Nonostante il calo dei prezzi degli immobili, il costo della vita nella capitale è aumentato. Le spese mensili stimate per una famiglia di quattro persone, escluso l'affitto, ammontano ora a 84.476 UAH, mentre sei mesi fa erano di 79.968 UAH. Le spese per una persona sono passate da 23.000 UAH a 23.420 UAH.
Nel complesso, Kiev rimane significativamente più economica rispetto alle megalopoli globali: circa il 68,2% più economica di New York, escluso l'affitto.
Gli alloggi sono molto più costosi nelle capitali dei paesi limitrofi:
Praga – 20° posto (8787 €/m²),
Varsavia – 70° (5397 €/m²),
Bratislava – 71° (5338 €/m²).
Gli immobili più costosi d'Europa si trovano nelle città svizzere, dove un metro quadro in centro costa dai 13 ai 28 euro.
Allo stesso tempo, tre città ucraine figuravano tra le cinque città più economiche della classifica:
Odessa – 1334 €/m² (219° posto),
Dnipro – 949 €/m² (221 posti),
Kharkiv – 949 €/m² (222° posto).
Leopoli si posiziona inoltre al 215° posto con un prezzo di 1742 €/m².
Le previsioni per la seconda metà del 2026 per il mercato immobiliare di Kiev e dell'Ucraina in generale sono piuttosto ambigue. Sebbene si stia attualmente osservando un calo nelle valutazioni internazionali, gli operatori del mercato interno si stanno preparando a una graduale "ripresa".
Gli esperti individuano tre scenari principali per lo sviluppo degli eventi:
1. Crescita moderata (scenario di base)
La maggior parte degli analisti (in particolare quelli della LUN e delle principali agenzie immobiliari) si aspettano una stabilizzazione e un graduale aumento del prezzo di un “quadrato” in 8-15% entro la fine dell'anno.
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Perché: Aumento dei costi di costruzione, carenza di nuovi progetti (molti progetti sono bloccati) e domanda repressa.
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Affitto: Si prevede una crescita a 5-10%, poiché la mobilità della popolazione rimane elevata e molte persone hanno ancora paura di acquistare una casa propria.
2. Scenario di recupero (ottimistico)
In caso di de-escalation significativa o di garanzie di sicurezza stabili, i prezzi potrebbero “saltare” a 20-30% e persino più in alto.
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Perché: Il ritorno di alcuni migranti, la concretizzazione di una domanda repressa e l'attivazione del programma di e-Housing. In uno scenario del genere, gli investitori inizieranno a investire massicciamente per recuperare terreno rispetto al picco dei prezzi.
3. Scenario di “stagnazione” (pessimistico)
Se la situazione sul fronte o nel settore energetico dovesse peggiorare, il mercato potrebbe subire un ulteriore calo. 10-15%.
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Perché: La pressione demografica e il calo delle aspettative costringeranno i proprietari sul mercato secondario a offrire forti sconti per vendere rapidamente e trasferirsi.
Principali tendenze per la fine del 2026:
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Priorità di sicurezza: La tipologia abitativa più reperibile rimarrà quella degli appartamenti in edifici dotati di riscaldamento autonomo, alimentazione elettrica di emergenza e parcheggi sotterranei.
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Periferia contro centro: A causa dell'elevato costo della vita nella stessa Kiev, la domanda continuerà a spostarsi verso le località satellite (Irpin, Bucha, Gatne), dove i prezzi sono inferiori del 30-40%.
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Mercato favorevole agli acquirenti: Da ora fino alla fine dell'anno è il momento ideale per chi ha liquidità, poiché i venditori sul mercato secondario sono pronti a offrire prezzi vantaggiosi.
