La Verkhovna Rada ucraina ha adottato una legge rivoluzionaria che cambia radicalmente le regole del gioco nel mercato immobiliare residenziale. La pressione fiscale sui proprietari è stata ridotta di oltre la metà: i parlamentari hanno abbassato significativamente le aliquote per incentivare milioni di proprietari di appartamenti a regolarizzare i propri redditi e a firmare contratti ufficiali.
L'obiettivo principale della riforma fiscale su larga scala è eliminare il colossale settore degli affitti sommersi che, secondo il Ministero delle Finanze, attualmente copre oltre il 50% dell'intero mercato del paese. Editoriale "Kiev1" Abbiamo analizzato i nuovi calcoli relativi alle bollette delle utenze e scoperto chi trae maggior vantaggio da questa decisione.
Nuovi calcoli fiscali: quanto risparmieranno i proprietari?
Prima dell'adozione di questa legge, l'onere fiscale totale sui cittadini che dichiaravano ufficialmente un reddito derivante dall'affitto di immobili era francamente eccessivo. Consisteva in un'imposta sul reddito personale (PIT) del 18% e in un prelievo militare del 5% — insieme 23%.
La nuova formula, approvata dalla Rada, mantiene il contributo militare al livello precedente, ma riduce l'aliquota base dell'imposta sul reddito delle persone fisiche:
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Imposta sul reddito delle persone fisiche (nuova aliquota): 5%
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Servizio militare: 5%
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Onere fiscale totale: 10% (invece del precedente 23%)
Per dimostrare chiaramente i vantaggi della riforma per il proprietario medio di immobili in aree metropolitane, "Kiev1" È stata preparata una tabella comparativa basata sul costo medio di un monolocale a Kiev, che a giugno 2026 si attestava tra le 20.000 e le 26.000 grivne:
| Costo mensile dell'affitto di una casa | Imposta secondo il vecchio regime (23%) | Tassazione ai sensi della nuova legge (10%) | Risparmio mensile netto per il proprietario |
| 15 000 UAH (segmento di bilancio) | 3 450 UAH | 1 500 UAH | + 4.550 UAH |
| 20 000 UAH (controllo medio) | 4 600 UAH | 2 000 UAH | + 4.550 UAH |
| 26 000 UAH (prezzo medio a Kiev) | 5 980 UAH | 2 600 UAH | + 4.550 UAH |
| 35 000 UAH (élite di Pechersk) | 8 050 UAH | 3 500 UAH | + 4.550 UAH |
Chi trarrà maggior beneficio dalla riforma?
Gli analisti del mercato immobiliare osservano che la struttura della legge è incentrata sui piccoli proprietari.
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Proprietari privati (1-2 appartamenti): Per chi affitta la propria casa in modo indipendente, questa è una notizia di grande sollievo. Ottengono così uno status legale e una maggiore sicurezza senza dover registrarsi come imprenditore individuale o versare un quarto del proprio reddito allo Stato.
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Inquilini (inquilini): Come abbiamo già riportato, gli affitti a Kiev sono aumentati del 13% solo nel mese di maggio. In precedenza, i proprietari cercavano di includere i rischi fiscali nel costo finale della vita, scaricando la pressione sugli inquilini. Ridurre l'aliquota al 10% dovrebbe arrestare ulteriori aumenti graduali dei prezzi nei principali centri urbani del paese: Kiev, Leopoli e Odessa.
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Bilancio statale: Invece dell'irraggiungibile 23% derivante dalle dichiarazioni a zero, l'Agenzia delle Entrate riceverà un reale e stabile 10% dal mercato di massa, il che genererà milioni di entrate.
Che importa: Per i grandi locatori e le società che possiedono interi edifici (case in affitto) o complessi di appartamenti, l'impatto sarà minimo. Continueranno a operare attraverso un terzo gruppo di ditte individuali o persone giuridiche, poiché la loro attività è soggetta a normative diverse.
Tutela legale e trasparenza
Gli economisti sottolineano un importante aspetto sociale: la legalizzazione rafforza automaticamente la tutela dei diritti di entrambe le parti. Un contratto di locazione ufficialmente registrato presso l'ufficio delle imposte è un documento legale concreto e vincolante in tribunale.
Per il proprietario, rappresenta una garanzia di risarcimento danni in caso di saccheggio o danneggiamento dell'immobile da parte di inquilini senza scrupoli. Per l'inquilino, è una solida assicurazione contro lo sfratto improvviso in pieno inverno o aumenti ingiustificati dell'affitto.
Quali saranno i prossimi passi e quando possiamo aspettarci dei cambiamenti?
La legge è già stata inviata al Presidente dell'Ucraina per la firma. Il documento entrerà in vigore immediatamente dopo la sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Verkhovna Rada.
Attualmente, gli enti statali stanno preparando con urgenza l'infrastruttura tecnica per avviare la riforma:
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Servizio fiscale statale (STS) sta già sviluppando moduli di dichiarazione semplificati che possono essere inviati in pochi clic tramite il "Conto elettronico del pagatore" o integrati direttamente nell'applicazione "Diya".
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Ministero delle Finanze Prepara istruzioni dettagliate e spiegazioni passo passo relative al meccanismo di pagamento automatico delle imposte.
Considerato che il governo sta preparando contemporaneamente una riforma globale del sistema pensionistico e un aggiornamento su larga scala delle tariffe dei servizi pubblici, la riduzione dell'imposta sugli affitti rappresenta una mossa fiscale intelligente. Lo Stato allenta le restrizioni, consentendo alle imprese di autoregolamentarsi e creando un mercato immobiliare europeo trasparente, senza gravare eccessivamente sulle tasche dei cittadini.
