Il mercato immobiliare residenziale della capitale sta attraversando una profonda trasformazione. Il numero di offerte sul mercato primario e secondario si conta a migliaia, ma si registra una catastrofica carenza di acquirenti reali. Gli analisti del portale specializzato Zagorodna.com osservano che le affermazioni di alcuni costruttori riguardo alla "grave carenza di appartamenti" nei nuovi edifici non corrispondono alla realtà: al mercato non mancano gli alloggi in sé, ma i clienti solvibili.
Gli esperti individuano tre tendenze chiave che oggi determinano la logica delle transazioni di compravendita immobiliare a Kiev.
1. Vere contrattazioni e accordi nascosti
I prezzi pubblicizzati negli annunci sui siti aggregatori sono diventati puramente nominali e difficilmente riflettono il valore reale delle transazioni di mercato. La stragrande maggioranza degli immobili viene infine venduta a un prezzo scontato durante le trattative finali.
Un'altra sfumatura importante: le opzioni più liquide e redditizie non vengono affatto pubblicizzate pubblicamente. Gli agenti immobiliari concludono tali affari all'interno della propria rete di clienti o tramite conoscenti. Allo stesso tempo, i proprietari di appartamenti con più locali (tre o più) stanno ritirando sempre più spesso gli immobili dalla vendita, poiché non sono disposti a fare concessioni e adottano un atteggiamento attendista.
2. Gli appartamenti con ristrutturazione completata hanno la priorità
Prima della guerra, gli acquirenti sceglievano volentieri alloggi "come da costruzione" (senza finiture) o vecchi immobili di epoca sovietica per poter realizzare i propri progetti di design. Ora la tendenza si è completamente invertita: gli appartamenti già pronti, con ristrutturazioni moderne di alta qualità e arredi di pregio, sono molto più apprezzati.
La ragione principale risiede nell'aumento vertiginoso del costo dei materiali edili, nella complessità della logistica e nella grave carenza di artigiani qualificati a Kiev. Gli acquirenti sono disposti ad accettare soluzioni d'arredo altrui pur di evitare l'imprevedibile processo di ristrutturazione. Secondo gli agenti immobiliari, un appartamento non arredato può rimanere in vendita per mesi, mentre un immobile ristrutturato trova un acquirente in poche settimane.
3. Fattore migratorio: gli appartamenti vuoti mettono sotto pressione il mercato
L'equilibrio tra domanda e offerta continua ad essere influenzato dai residenti di Kiev che vivono all'estero. Questa categoria di proprietari si è divisa in due gruppi:
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Primo gruppo: Gli alloggi rimangono vuoti come "aeroporto di riserva" in caso di ritorno: questi appartamenti vengono temporaneamente preservati e non vengono messi in vendita.
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Secondo gruppo: ha finalmente deciso di stabilirsi nell'UE e ha messo in vendita i suoi appartamenti a Kiev.
È il secondo gruppo a creare un'ulteriore pressione sull'offerta in un mercato dove gli acquirenti sono già pochi. Di conseguenza, i venditori sono costretti a ridurre significativamente il prezzo o ad aspettare mesi prima di trovare un acquirente.
Cosa sta succedendo nel settore del noleggio?
Si registra un certo rallentamento anche nel segmento degli affitti a lungo termine. All'inizio dell'estate, il prezzo mediano dichiarato delle offerte nella capitale è rimasto al livello 18 grivna al mese. Tuttavia, i contratti reali, secondo le osservazioni degli agenti immobiliari, sono stati conclusi a una velocità media di circa 16 grivnaI proprietari che rinunciano alle aspettative eccessive e si mostrano più scettici trovano più rapidamente inquilini nelle prime settimane.
Consulenza di esperti per gli operatori di mercato
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Per i venditori: Esamina attentamente non solo i prezzi negli annunci, ma anche le statistiche reali delle compravendite concluse nella tua zona. Se l'appartamento non è stato ristrutturato, conviene chiedere uno sconto di almeno il 10-15% sul prezzo desiderato.
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Per i proprietari di immobili: La flessibilità sul prezzo durante la fase di negoziazione riduce significativamente i tempi di inattività dell'immobile, che in definitiva comportano perdite maggiori rispetto a un piccolo sconto.
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Agli acquirenti: Non limitarti ai siti di annunci. Mantieni un contatto diretto con agenti immobiliari professionisti, perché gli immobili più interessanti in termini di prezzo e qualità spesso vengono venduti prima ancora di essere pubblicati online.
