首都の住宅不動産市場は、深刻な変革期を迎えている。中古物件と新築物件の供給数は数千件に及ぶものの、実際の購入者が圧倒的に不足している。専門ポータルサイトZagorodna.comのアナリストは、一部のデベロッパーが主張する新築物件の「深刻なアパート不足」は現実とはかけ離れていると指摘する。市場に不足しているのは住宅そのものではなく、購入資金を持つ顧客なのだ。
専門家は、今日のキエフにおける不動産売買取引の論理を決定づける3つの主要なトレンドを特定した。
1. 本当の交渉と隠れた取引
不動産情報サイトに掲載されている広告価格は、もはや名目上の価格に過ぎず、実際の市場取引価格をほとんど反映していない。ほとんどの物件は、最終交渉で値引きされて売却されるのが現状だ。
もう一つ重要なニュアンスとして、最も流動性が高く収益性の高い物件は、そもそも公に広告されないという点があります。不動産業者は、こうした取引を自身の顧客基盤内、あるいは知人を通じて成立させています。同時に、3部屋以上の複数部屋アパートの所有者は、譲歩する用意がないため、物件を売りから撤回するケースが増えており、様子見の姿勢をとっています。
2. 改装済みのマンションが優先されます
戦前は、購入者は自らのデザインプロジェクトを実現するために、内装が施されていない「建築業者による仕上げ済み」の住宅や、旧ソ連時代の住宅を好んで選んでいた。しかし今では、その傾向は180度変わり、高品質な現代的なリノベーションと家具を備えた完成済みのアパートがはるかに高く評価されている。
主な理由は、建築資材価格の急騰、複雑な物流、そしてキエフにおける熟練職人の深刻な不足である。購入者は、予測不可能な修繕作業を避けるためなら、他人が手がけた内装でも我慢する覚悟ができている。不動産業者によると、内装が施されていないアパートは数ヶ月間売れ残る可能性がある一方、改装済みの物件は数週間で買い手が見つかるという。
3. 移住要因：空室の増加が市場に圧力をかける
需給バランスは、現在海外にいるキエフ在住者によって引き続き影響を受けている。このカテゴリーの所有者は、2つの陣営に分かれている。
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最初のグループ： 帰還に備えて住宅を「予備の飛行場」として空室のままにしておく。これらのアパートは一時的に保管され、市場には出回らない。
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第2グループ： 彼女はついにEUに定住することを決意し、キエフのアパートを売りに出した。
これは、すでに買い手が少ない市場にさらなる供給圧力をかける2番目のグループである。その結果、売り手は価格を大幅に引き下げるか、顧客を何ヶ月も待たざるを得なくなる。
レンタル業界では何が起こっているのか
長期賃貸セグメントでも若干の減速が見られる。夏の初め、首都での提示価格の中央値は、 18グリブナ 月あたり。しかし、不動産業者の観察によると、実際の契約は平均して約 16グリブナ過剰な期待を捨てて妥協する家主は、最初の数週間でより早く入居者を見つけることができる。
市場参加者への専門家のアドバイス
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販売者向け： 広告に掲載されている価格だけでなく、お住まいの地域で実際に成約した物件の統計データも注意深く調べてください。もし物件がリフォームされていない場合は、希望価格の少なくとも10～15％の値引きを交渉してみる価値があります。
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家主の皆様へ： 交渉段階で価格に柔軟性を持たせることで、住宅の稼働停止期間を大幅に短縮でき、結果的に少額の値引きよりも大きな損失につながる。
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購入者の皆様へ： 不動産情報サイトだけに限定せず、プロの不動産業者と直接連絡を取り合いましょう。価格と品質の両面で最も魅力的な物件は、オンラインに掲載される前に売れてしまうことが多いからです。
