Первинний ринок нерухомості Києва, який з початку повномасштабної війни переживав стагнацію, у 2025 році демонструє перші ознаки стабілізації. Обсяг пропозиції нарешті перестав скорочуватися, а ринок починає балансувати між обережним оптимізмом забудовників і зростаючим інтересом інвесторів.
Такий висновок зробили аналітики інвестиційно-девелоперської компанії City One Development, зафіксувавши зміну ринкових трендів станом на середину 2025 року. Як зазначається в дослідженні компанії, у продажу залишаються 143 житлові комплекси, і це — на 25% менше, ніж до війни, однак обсяги більше не скорочуються. Мова йде саме про комплексну забудову, а не окремі малоповерхові об’єкти.
Нові проєкти: що змінюється у підході забудовників
У першій половині 2025 року у Києві стартував продаж одразу кількох нових житлових комплексів. І хоча ринок залишається вразливим до економічних та безпекових чинників, підходи девелоперів змінюються. Дві ключові тенденції:
- Автономність — усе більше ЖК будуються з резервним електроживленням: генераторами, інверторами, а подекуди й сонячними панелями.
- Безпека — понад 75% новобудов мають укриття: або повноцінні бомбосховища, або адаптовані паркінги та підвали.
І це не просто тренд — це новий стандарт на ринку, наголошують фахівці.
Ціни на квадрат: чому стабільність — це вже новина
На середину 2025 року середня вартість квадратного метра у новобудовах Києва становить 1 924 дол. (або 80,1 тис. грн). Це на 1,2% менше, ніж на початку року, але така динаміка вважається статистично незначущою — коливання в межах 50-80 дол. за метр фіксуються ще з 2022 року.
“Середня ціна залишається стабільною через баланс між зростанням вартості ліквідних об’єктів та наявністю факторів, які утримують загальний рівень ринку”, — пояснює аналітик City One Development Олена Ширіна.
Характерна деталь: у нових ЖК ціна може бути вищою на нижчих поверхах, що раніше було не типово.
Цінова динаміка за класами
Протягом першого півріччя 2025 року цінова ситуація на ринку виглядає так:
- економ і комфорт-клас: зростання в межах +0,5-1%;
- преміум-сегмент: +2%;
- бізнес-клас: невелике зниження, -0,4%.
Це свідчить не про застій, а про поступову стабілізацію з перспективою обережного зростання, вважають експерти.
Що впливає на ціни
На думку Ширіної, стабільність цін — це результат балансу між зростанням собівартості будівництва та появою нових проєктів із нижчими стартовими цінами.
“Нерухомість залишається надійним активом, особливо в періоди нестабільності, що стимулює інвестиційний інтерес. Традиційне зростання цін на етапах будівництва також відіграє роль — чим ближче до здачі об’єкта, тим дорожчими стають квартири”, — зазначає вона.
Також, за її словами, інфляція та зростання собівартості будівництва (матеріали, електроенергія, логістика, праця) тиснуть на ціни.
Ціна тримається за рахунок балансу
Ще один цікавий ефект — замінність об’єктів на ринку. Останні квартири в завершених комплексах продаються за максимальною ціною, а на ринок виходять нові ЖК зі стартовими мінімальними. Така модель формує умовну рівновагу, що утримує середню вартість квадратного метра.
“Забудовники таких ЖК змушені демпінгувати, що статистично знижує середню ціну по ринку. Це важливо, бо покупці орієнтуються на загальний ціновий фон, а не лише на преміальні сегменти”, — каже Ширіна.
Тож, попри зростання у преміумі, ринок загалом виглядає збалансованим, каже експертка.
Що буде далі: повільне, але впевнене зростання
Аналітики прогнозують: у разі відсутності нових шоків ринок продовжить повільне, передбачуване зростання. Його підживлюють:
- поступове повернення довіри інвесторів;
- акцент на автономність і безпеку;
- зміщення попиту в бік якісних проєктів;
- обмежена пропозиція.
Якщо раніше “живими” залишалися лише окремі об’єкти, то тепер ринок ожив масово. Це ще не бум, але вже відчутний розворот у тенденціях, впевнені фахівці.
Як повідомлялось, український ринок нерухомості зазнає значних змін у 2025 році. Якщо раніше покупці могли визначитися з квартирою за три тижні, то зараз цей термін збільшився до майже двох з половиною місяців, або 67 днів.
Також ми розповідали, що придбання квартири на етапі будівництва завжди пов’язане з ризиками, і хоча затримки зі здачею житла є болючими, вони не безвихідні. В Україні постійно з’являються нові механізми, які дозволяють інвесторам ефективно захищати свої права, навіть якщо забудовник не виконує зобов’язань або зникає.
