Rynek nieruchomości mieszkaniowych w stolicy przechodzi głęboką transformację. Liczba ofert na rynku wtórnym i pierwotnym sięga tysięcy, ale brakuje realnych nabywców. Analitycy specjalistycznego portalu Zagorodna.com zauważają, że deklaracje niektórych deweloperów o „dotkliwym niedoborze mieszkań” w nowych budynkach nie pokrywają się z rzeczywistością – na rynku brakuje nie samych mieszkań, ale wypłacalnych klientów.
Eksperci wskazują na trzy kluczowe trendy, które dziś determinują logikę transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości w Kijowie.
1. Prawdziwe negocjacje i ukryte interesy
Ceny publiczne w ogłoszeniach na stronach agregujących stały się czysto symboliczne i ledwie odzwierciedlają rzeczywistą wartość transakcji rynkowych. Zdecydowana większość nieruchomości jest ostatecznie sprzedawana z rabatem podczas końcowych negocjacji.
Kolejny ważny niuans: najbardziej płynne i dochodowe oferty w ogóle nie trafiają do otwartej reklamy. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami finalizują takie transakcje w obrębie własnej bazy klientów lub za pośrednictwem znajomych. Jednocześnie właściciele mieszkań wielopokojowych (trzypokojowych i większych) coraz częściej wycofują obiekty ze sprzedaży, ponieważ nie są gotowi na ustępstwa i przyjmują postawę wyczekującą.
2. Priorytetem są mieszkania po remoncie
Przed wojną nabywcy chętnie wybierali mieszkania „po remoncie” (bez dekoracji) lub stare radzieckie nieruchomości, aby zrealizować własny projekt. Teraz trend odwrócił się o 180 stopni: gotowe mieszkania z wysokiej jakości, nowoczesnym remontem i umeblowaniem są znacznie wyżej cenione.
Głównym powodem jest gwałtowny wzrost kosztów materiałów budowlanych, skomplikowana logistyka i dotkliwy niedobór wykwalifikowanych rzemieślników w Kijowie. Kupujący są gotowi zaakceptować cudze rozwiązania wnętrzarskie, aby uniknąć nieprzewidywalnego procesu remontu. Według pośredników nieruchomości, mieszkanie bez dekoracji może być wystawione na sprzedaż miesiącami, podczas gdy odnowiony obiekt znajduje nabywcę w ciągu kilku tygodni.
3. Czynnik migracji: puste mieszkania wywierają presję na rynek
Na równowagę podaży i popytu nadal wpływają mieszkańcy Kijowa przebywający obecnie za granicą. Ta kategoria właścicieli podzieliła się na dwa obozy:
-
Pierwsza grupa: utrzymuje mieszkania puste jako „zapasowe lotnisko” na wypadek powrotu – mieszkania te są tymczasowo konserwowane i nie trafiają na rynek.
-
Druga grupa: w końcu zdecydowała się na osiedlenie w UE i wystawia swoje kijowskie apartamenty na sprzedaż.
To właśnie ta druga grupa wywiera dodatkową presję podażową na rynku, na którym jest już niewielu kupujących. W rezultacie sprzedający są zmuszeni albo znacząco obniżyć cenę, albo czekać na klienta miesiącami.
Co dzieje się w segmencie wynajmu
Pewne spowolnienie obserwuje się również w segmencie wynajmu długoterminowego. Na początku lata deklarowana mediana cen ofert w stolicy utrzymywała się na poziomie 18 hrywien miesięcznie. Natomiast realne umowy, według obserwacji agentów nieruchomości, zawierano średnio w tempie ok. 16 hrywienWłaściciele, którzy porzucają wygórowane oczekiwania i idą na kompromis, szybciej znajdują najemców w ciągu pierwszych kilku tygodni.
Porady ekspertów dla uczestników rynku
-
Dla sprzedawców: Dokładnie przestudiuj nie tylko ceny w ogłoszeniach, ale także rzeczywiste statystyki zamkniętych transakcji w Twojej okolicy. Jeśli mieszkanie nie jest remontowane, warto ustawić rabat w wysokości co najmniej 10–15% od oczekiwanej kwoty.
-
Dla właścicieli nieruchomości: Elastyczność cenowa na etapie negocjacji znacznie ogranicza czas przestoju domu, co ostatecznie przynosi większe straty niż niewielki rabat.
-
Do kupujących: Nie ograniczaj się do serwisów ogłoszeniowych. Utrzymuj bezpośredni kontakt z profesjonalnymi pośrednikami w obrocie nieruchomościami, ponieważ najatrakcyjniejsze pod względem ceny i jakości nieruchomości często sprzedają się, zanim zostaną opublikowane online.
