O mercado imobiliário residencial da capital está passando por uma profunda transformação. O número de ofertas nos mercados primário e secundário é medido em milhares, mas há uma carência catastrófica de compradores reais. Analistas do portal especializado Zagorodna.com observam que as declarações de algumas construtoras sobre a "grave escassez de apartamentos" em novos empreendimentos não correspondem à realidade – o mercado não carece de imóveis em si, mas de clientes com poder aquisitivo.
Especialistas identificam três tendências principais que hoje determinam a lógica das transações de compra e venda de imóveis em Kiev.
1. Negociação real e ofertas escondidas
Os preços públicos em anúncios em sites agregadores tornaram-se puramente nominais e dificilmente refletem o valor real das transações de mercado. A grande maioria dos imóveis acaba sendo vendida com desconto durante as negociações finais.
Outro detalhe importante: as opções mais líquidas e lucrativas nem sequer chegam a ser anunciadas publicamente. Os corretores imobiliários fecham esses negócios com seus próprios clientes ou por meio de conhecidos. Ao mesmo tempo, os proprietários de apartamentos com vários cômodos (três ou mais quartos) estão cada vez mais retirando seus imóveis da venda, pois não estão dispostos a fazer concessões e estão adotando uma postura de cautela.
2. Apartamentos com reforma concluída têm prioridade.
Antes da guerra, os compradores optavam de bom grado por imóveis "de fábrica" (sem decoração) ou antigos imóveis soviéticos para implementar seus próprios projetos de decoração. Agora, a tendência se inverteu completamente: apartamentos prontos para morar, com reformas modernas de alta qualidade e mobília de primeira linha, são muito mais valorizados.
O principal motivo é o aumento crítico no custo dos materiais de construção, a logística complexa e a grave escassez de mão de obra qualificada em Kiev. Os compradores estão dispostos a aceitar soluções de interiores improvisadas por terceiros apenas para evitar o processo imprevisível de reformas. Segundo corretores de imóveis, um apartamento sem decoração pode ficar à venda por meses, enquanto um imóvel reformado encontra comprador em questão de semanas.
3. Fator migratório: apartamentos vazios pressionam o mercado.
O equilíbrio entre oferta e demanda continua sendo influenciado pelos residentes de Kiev que se encontram atualmente no exterior. Essa categoria de proprietários se divide em dois grupos:
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Primeiro grupo: Mantém as habitações vazias como um "aeródromo de reserva" em caso de retorno - esses apartamentos são preservados temporariamente e não são colocados à venda.
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Segundo grupo: Ela finalmente decidiu se estabelecer na UE e está colocando seus apartamentos em Kiev à venda.
É o segundo grupo que cria pressão adicional sobre a oferta num mercado onde já existem poucos compradores. Consequentemente, os vendedores são forçados a reduzir significativamente o preço ou a esperar meses pelo cliente.
O que está acontecendo no segmento de aluguel?
Também se verifica alguma desaceleração no segmento de arrendamento de longa duração. No início do verão, o preço médio declarado das ofertas na capital manteve-se no nível 18 hryvnias por mês. No entanto, de acordo com as observações dos agentes imobiliários, os contratos reais foram concluídos a uma taxa média de cerca de 16 hryvniasOs proprietários que abandonam expectativas infladas e fazem concessões encontram inquilinos mais rapidamente nas primeiras semanas.
Conselhos de especialistas para participantes do mercado
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Para vendedores: Analise cuidadosamente não apenas os preços nos anúncios, mas também as estatísticas reais de negócios fechados na sua região. Se o apartamento não estiver reformado, vale a pena negociar um desconto de pelo menos 10 a 15% do valor desejado.
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Para proprietários: A flexibilidade no preço durante a fase de negociação reduz significativamente o tempo em que o imóvel fica vago, o que, em última análise, acarreta mais prejuízos do que um pequeno desconto.
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Aos compradores: Não se limite a sites de classificados. Mantenha contato direto com corretores de imóveis profissionais, pois os imóveis mais atraentes em termos de preço e qualidade costumam ser vendidos antes mesmo de serem anunciados online.
