Rada Supremă a Ucrainei a adoptat o lege revoluționară care schimbă radical regulile jocului pe piața imobiliară rezidențială. Presiunea fiscală asupra proprietarilor a fost redusă cu mai mult de jumătate: parlamentarii au redus semnificativ ratele pentru a motiva milioane de proprietari de apartamente să își legalizeze veniturile și să semneze contracte oficiale.
Principalul obiectiv al reformei fiscale la scară largă este eliminarea sectorului colosal de închirieri din umbră, care, potrivit Ministerului Finanțelor, acoperă în prezent peste 50% din întreaga piață a țării. Editorial „Kiev1” a analizat noua matematică a facturilor la utilități și a descoperit cine beneficiază cel mai mult de această decizie.
Noi calcule fiscale: cât vor economisi proprietarii?
Înainte de adoptarea acestei legi, povara fiscală totală asupra cetățenilor care declarau oficial venituri din închirierea de bunuri imobiliare era, sincer, excesivă. Aceasta consta în 18% impozit pe venitul persoanelor fizice (IPP) și 5% prelevare militară — împreună 23%.
Noua formulă, aprobată de Rada, menține taxa militară la nivelul anterior, dar reduce cota de bază a impozitului pe venit:
-
Impozit pe venit (cotă nouă): 5%
-
Serviciul militar: 5%
-
Sarcină fiscală totală: 10% (în loc de 23% cât era anterior)
Pentru a demonstra clar beneficiile reformei pentru proprietarul mediu din mediul metropolitan, „Kiev1” a pregătit un tabel comparativ bazat pe costul mediu al unui apartament cu o cameră în Kiev, care în iunie 2026 a fost înregistrat la nivelul de 20.000 - 26.000 de grivne:
| Costul lunar al închirierii unei locuințe | Impozit conform vechii scheme (23%) | Impozit conform noii legi (10%) | Economii lunare nete pentru proprietar |
| 15 000 UAH (segment bugetar) | 3 450 UAH | 1 500 UAH | + 1 950 grivne |
| 20 000 UAH (cec mediu) | 4 600 UAH | 2 000 UAH | + 2 600 grivne |
| 26 000 UAH (preț mediu în Kiev) | 5 980 UAH | 2 600 UAH | + 3 380 grivne |
| 35 000 UAH (elita Pechersk) | 8 050 UAH | 3 500 UAH | + 4 550 grivne |
Cine va beneficia cel mai mult de pe urma reformei?
Analiștii pieței imobiliare observă că arhitectura legii este axată pe micii proprietari.
-
Proprietari privați (1–2 apartamente): Pentru persoanele care își închiriază locuințele în mod independent, ca persoane fizice, aceasta este o ușurare imensă. Aceștia dobândesc statut juridic și securitate fără a fi nevoiți să se înregistreze ca antreprenori individuali sau să plătească un sfert din venitul lor statului.
-
Chiriași (chiriași): După cum am relatat anterior, chiriile din Kiev au crescut cu 13% numai în luna mai. Anterior, proprietarii încercau să includă riscurile fiscale în costul final al vieții, mutând presiunea asupra rezidenților. Reducerea cotei la 10% ar trebui să oprească creșterile lente ale prețurilor în cele mai mari centre ale țării - Kiev, Lviv și Odessa.
-
Bugetul de stat: În loc de 23% din declarațiile zero, care nu pot fi atinse, Serviciul Fiscal de Stat va primi un procent real, stabil, de 10% de pe piața de masă, ceea ce va oferi venituri de milioane.
Cui îi pasă: Pentru chiriașii mari și companiile care dețin clădiri întregi (case de închiriat) sau grupuri de apartamente, efectul va fi minim. Aceștia vor continua să opereze prin intermediul unui al treilea grup de proprietari individuali sau persoane juridice, deoarece activitatea lor se încadrează în standarde de reglementare diferite.
Protecție juridică și transparență
Economiștii subliniază un aspect social important: legalizarea consolidează automat protecția drepturilor ambelor părți. Un contract de leasing înregistrat oficial la serviciul fiscal este un document juridic din beton armat în instanță.
Pentru proprietar, este o garanție de despăgubire pentru daunele materiale în caz de distrugere cauzată de jefuitori sau chiriași fără scrupule. Pentru chiriaș, este o asigurare de neclintit împotriva evacuării bruște în mijlocul iernii sau a creșterilor neautorizate ale chiriei.
Ce urmează și când ne putem aștepta la schimbări?
Legea a fost deja trimisă președintelui Ucrainei spre semnare. Documentul va intra în vigoare imediat după publicarea sa în ziarul oficial al Radei Supreme.
În prezent, agențiile statului pregătesc urgent infrastructura tehnică pentru lansarea reformei:
-
Serviciul Fiscal de Stat (STS) dezvoltă deja formulare de declarație simplificate care pot fi depuse în câteva clicuri prin intermediul „Contului electronic al plătitorului” sau integrate direct în aplicația „Diya”.
-
Ministerul Finanțelor pregătește instrucțiuni și explicații detaliate, pas cu pas, privind mecanismul de plată automată a impozitelor.
Având în vedere că Guvernul pregătește simultan o reformă globală a sistemului de pensii și o actualizare la scară largă a tarifelor la utilități, reducerea taxei pe chirii este un pas fiscal inteligent. Statul slăbește lațul prin care afacerile se pot autoreglementa, creând o piață imobiliară europeană transparentă, fără o presiune excesivă asupra portofelelor cetățenilor.
