Cumpărarea unui apartament în Kiev nu înseamnă doar alegerea unui cartier sau a unei priveliști de la fereastră, ci și o căutare complexă prin labirinturi juridice. Împreună cu experții - avocata Anna Daniel și avocata Tetyana Ternavska de la firma de avocatură „Prykhodko and Partners” - am identificat principalele riscuri la care ar trebui să fiți atenți la înregistrare. imobiliare.
Piața primară: în spatele frumoasei fațade se ascunde haos juridic
Chiar dacă locuința este aproape terminată, acest lucru nu garantează dreptul de proprietate.
-
„Construcții pe termen lung” și autorizații. Facilitățile sunt adesea construite pe parcele care nu sunt destinate clădirilor înalte (de exemplu, terenuri pentru grădinărit).
-
Scheme de finanțare. În loc de contracte directe, dezvoltatorii folosesc instrumente derivate sau fonduri. Aceasta înseamnă „cumpărare de aer” - dreptul de a participa, nu contoarele în sine.
- Prăbușirea utilităților. O casă poate fi construită, dar nu conectată la rețeaua electrică a orașului. Rezultatul este tarifele industriale la electricitate (de 2-3 ori mai scumpe) sau durata de viață a generatoarelor.
Piața secundară: cum să nu devii ostatic al „fantomelor” trecutului
Pe piața secundară, principalele pericole sunt de obicei ascunse în istoricul juridic al apartamentului și în statutul juridic al proprietarului acestuia. Cele mai critice sunt sarcinile „uitate”: sechestrele imobiliare, ipotecile fiscale sau litigiile care pot apărea brusc după semnarea contractului. Persoanele înregistrate, în special copiii sau cetățenii care se află în prezent în străinătate, rămân o problemă la fel de serioasă.
Este extrem de dificil să evacuezi astfel de rezidenți după achiziție, așa că avocații insistă să rezolve această problemă strict înainte de transferul banilor. O atenție deosebită trebuie acordată stării civile a vânzătorului, deoarece lipsa consimțământului notarial din partea soțului sau soției, chiar și a fostului soț/fostei soții, este o bază directă pentru anularea tranzacției în instanță.
„Prin urmare, o verificare în Registrul unic al hotărârilor judecătorești și în Registrul drepturilor reale imobiliare în ziua tranzacției este obligatorie”, spune Anna Daniel.
Labirinturi tehnice și riscuri specifice capitalului
Pe lângă documentele legale, cumpărătorii din Kiev ar trebui să ia în considerare starea tehnică a proprietății și amplasarea acesteia. Reamenajările ilegale, cum ar fi relocarea neautorizată a „zonelor umede” sau modificările suprafeței totale, creează probleme serioase cu actualizarea pașaportului tehnic și blochează posibilitatea revânzării viitoare.
Dacă alegeți o locuință în centrul istoric, rețineți restricțiile stricte ale Ministerului Culturii. Cumpărarea unui apartament într-un monument arhitectural impune obligații speciale: pentru orice modificare neautorizată a ferestrelor sau intervenție asupra fațadei, proprietarul riscă să primească amenzi uriașe.
Un factor de risc separat în prezent îl reprezintă acordurile de procură, în special cele semnate în străinătate. Astfel de documente necesită o dublă verificare a validității și a statutului actual al principalului imediat la momentul semnării acordului.
„Redezvoltarea ilegală, schimbarea zonei, mutarea zonelor umede, lipsa unui pașaport tehnic actualizat — toate acestea pot crea probleme atât la înregistrarea proprietății, cât și la vânzarea ulterioară”, spune Tetyana Ternavska.
Sfaturi de specialitate: Listă de verificare pre-tranzacție
-
Nu te limita la un extras din registru. Verifică întregul istoric: cum a fost obținută proprietatea (moștenire, instanță, privatizare).
-
Audit al dezvoltatorului. Reputația în ultimii 5-10 ani și disponibilitatea autorizațiilor din clasa de impact corespunzătoare.
-
Verificați în ziua tranzacției. Registrele hotărârilor judecătorești și ale drepturilor de proprietate trebuie să fie curate imediat înainte de semnare.
„Puritatea juridică nu înseamnă doar absența arestărilor, ci un audit al întregii istorii a unității”, subliniază avocații.
