Верховная Рада Украины приняла революционный закон, кардинально меняющий правила игры на рынке жилой недвижимости. Фискальное давление на арендодателей уменьшено более чем вдвое: парламентарии пошли на существенное понижение ставок, чтобы мотивировать миллионы владельцев квартир легализовать свои доходы и подписать официальные договоры.
Главная цель масштабной налоговой реформы — ликвидировать колоссальный теневой сектор аренды, который, по оценкам Минфина, охватывает более 50% всего рынка страны. Редакция «Киев1» проанализировала новую математику коммунальных расчетов и выяснила, кто выиграет от этого решения больше всего.
Новая налоговая математика: сколько сэкономят собственники?
До принятия этого закона общая фискальная нагрузка на граждан, официально декларировавших доходы от сдачи недвижимости, была откровенно непомерной. Оно состояло из 18% налога на доходы физических лиц (НДФЛ) и 5% военного сбора вместе 23%.
Новая формула, утвержденная Советом, оставляет военный сбор на прежнем уровне, но срезает базовую ставку НДФЛ:
-
НДФЛ (новая ставка): 5%
-
Военный сбор: 5%
-
Суммарная фискальная нагрузка: 10% (вместо прежних 23%)
Чтобы наглядно продемонстрировать выгоду реформы для среднестатистического столичного арендодателя, «Киев1» подготовил сравнительную таблицу на основе средней стоимости однокомнатной квартиры в Киеве, которая в июне 2026 года зафиксировалась на уровне 20 000 – 26 000 гривен:
| Ежемесячная стоимость аренды жилья | Налог по старой схеме (23%) | Налог по новому закону (10%) | Чистая месячная экономия владельца |
| 15 000 грн (бюджетный сегмент) | 3 450 грн | 1 500 грн | + 1 950 грн |
| 20 000 грн (средний чек) | 4 600 грн | 2 000 грн | + 2 600 грн |
| 26 000 грн (средняя цена по Киеву) | 5 980 грн | 2 600 грн | + 3 380 грн |
| 35 000 грн (элитный Печерск) | 8 050 грн | 3 500 грн | + 4 550 грн |
Кто выиграет от реформы больше всего?
Аналитики рынка недвижимости отмечают, что архитектура закона ориентирована на мелких арендодателей.
-
Частные владельцы (1-2 квартиры): Для людей, сдающих жилье самостоятельно как физические лица, это колоссальное облегчение. Они получают легальный статус и безопасность без необходимости регистрировать ФЛП или переплачивать четверть дохода государству.
-
Арендаторы (квартиросъемщики): Как мы сообщали ранее, только за май аренда в Киеве подскочила на 13%. Ранее арендодатели пытались закладывать свои налоговые риски в финальную стоимость проживания, перекладывая давление на плечи жильцов. Снижение ставки до 10% должно остановить дальнейший ползучий рост цен в крупнейших хабах страны - Киеве, Львове и Одессе.
-
Государственный бюджет: Вместо недостижимых 23% из нулевых деклараций, ГНС получит реальные, стабильные 10% от массового рынка, что обеспечит миллионные поступления.
Кому безразлично: Для больших рантье и компаний, владеющих целыми домами (доходными домами) или пулами квартир, эффект будет минимальным. Они и дальше будут работать через третью группу ФЛП или юридические лица, поскольку их бизнес подпадает под другие регуляторные нормативы.
Юридическая защита и прозрачность
Экономисты отмечают важный социальный аспект: легализация автоматически усиливает защиту прав обеих сторон. Официально зарегистрированный в налоговой службе договор аренды железобетонным юридическим документом в суде.
Для владельца это гарантия возмещения ущерба в случае повреждения имущества мародерами или недобросовестными жильцами. Для арендатора это железная страховка от внезапного выселения среди зимы или несанкционированного повышения платы.
Что дальше и когда ждать перемен?
Закон уже направлен на подпись Президенту Украины. Сразу после его обнародования в официальном издании Верховной Рады документ вступит в силу.
В настоящее время государственные ведомства экстренно готовят техническую инфраструктуру для запуска реформы:
-
Государственная налоговая служба (ГНС) уже разрабатывает упрощенные формы деклараций, которые можно будет подать в несколько щелчков через «Электронный кабинет плательщика» или интегрировать непосредственно в приложение «Действие».
-
Министерство финансов готовит развернутые пошаговые инструкции и разъяснения механизма автоматической уплаты налога.
Учитывая, что Кабмин параллельно готовит глобальную реформу пенсионной системы и масштабное обновление коммунальных тарифов, снижение налога на аренду является разумным фискальным шагом. Государство ослабляет удавку там, где бизнес может саморегулироваться, создавая прозрачный европейский рынок недвижимости без чрезмерного давления на кошельки граждан.
