Столичный рынок жилой недвижимости испытывает глубокую трансформацию. Количество предложений на вторичном и первичном рынках измеряется тысячами, однако реальных покупателей катастрофически не хватает. Аналитики профильного портала Zagorodna.com отмечают, что заявления некоторых застройщиков об «остром дефиците квартир» в новостройках не соответствуют действительности — на рынке не хватает не самого жилья, а платежеспособных клиентов.
Специалисты выделяют три ключевых тенденции, которые сегодня определяют логику сделок купли-продажи недвижимости в Киеве.
1. Реальный торг и скрытые сделки
Публичные цены в объявлениях на сайтах-агрегаторах стали чисто номинальными и почти не отражают реальную стоимость рыночных сделок. Большинство объектов в итоге продается с дисконтом во время финальных переговоров.
Еще один важный нюанс: самые ликвидные и выгодные варианты вообще не попадают в открытую рекламу. Риэлторы закрывают такие сделки внутри собственных клиентских баз или через знакомых. В то же время владельцы многокомнатных помещений (от трех и более комнат) все чаще снимают объекты с продаж, поскольку не готовы идти на уступки, и занимают выжидательную позицию.
2. Квартиры с готовым ремонтом в приоритете
До войны покупатели охотно выбирали жилье «после строителей» (без украшения) или старый советский фонд, чтобы реализовать собственный дизайн-проект. Сейчас тренд развернулся на 180 градусов: готовые помещения с качественным современным ремонтом и мебелью ценятся гораздо выше.
Главная причина – критическое удорожание строительных материалов, усложненная логистика и острый дефицит квалифицированных мастеров в Киеве. Покупатели готовы мириться с чужими интерьерными решениями, лишь бы избежать непредсказуемого процесса ремонта. По оценкам риэлторов, квартира без отделки может стоять в продаже месяцами, в то время как объект с ремонтом находит покупателя за считанные недели.
3. Фактор миграции: пустые квартиры давят на рынок
На баланс спроса и предложения продолжают влиять киевляне, которые сейчас находятся за границей. Эта категория владельцев разделилась на два лагеря:
-
Первая группа: держит жилье пустым как «запасной аэродром» на случай возвращения – эти квартиры временно законсервированы и не выходят на рынок.
-
Вторая группа: окончательно решила обустраивать жизнь в ЕС и выставляет киевские дома на продажу.
Именно вторая группа создает дополнительное давление предложения на рынке, где покупателей и так мало. В результате продавцы вынуждены либо существенно снижать цену, либо ждать своего клиента месяцами.
Что происходит в сегменте аренды
Определенное торможение фиксируют и в сегменте долгосрочной аренды. В начале лета заявленная медиа стоимость предложений в столице держалась на уровне 18 000 гривен в месяц. Однако реальные договоры, по данным риэлторских наблюдений, заключались по средней ставке около 16 900 гривен. Те арендодатели, которые отказываются от завышенных ожиданий и быстрее уходят на компромисс, находят арендаторов в первые недели.
Советы экспертов для участников рынка
-
Продавцам: Тщательно изучайте не только цены в объявлениях, но реальную статистику закрытых сделок в своем районе. Если квартира без ремонта стоит закладывать дисконт по меньшей мере в 10–15% от желаемой суммы.
-
Арендодателям: Гибкость в цене на этапе переговоров существенно сокращает время простоя жилья, которое в конечном счете приносит больше убытков, чем небольшая скидка.
-
Покупателям: Не ограничивайтесь только сайтами объявлений. Поддерживайте прямой контакт с профильными риэлторами, ведь наиболее привлекательные по цене и качеству объекты часто расходятся еще до публикации в сети.
