Застарілий житловий фонд у столиці й регіональних центрах роками залишається однією з найгостріших містобудівних та соціальних проблем. Поки парламентарі шукають дієві юридичні механізми відселення мешканців і залучення інвесторів, на вторинному ринку нерухомості виник несподіваний феномен: покупці масово інвестують у найдешевші радянські квадратні метри. Чи чекає на українські міста масове знесення п’ятиповерхівок, що насправді закладено у профільних законопроєктах та чому хрущовки й сталінки досі тримають лідерство за попитом — розбираємося детально.
За даними уряду, в Україні налічується понад 30 тисяч об’єктів застарілого житлового фонду, з яких понад 10 тисяч — це саме хрущовки. У деяких великих містах частка такого житла сягає вражаючих 50%. Періодичні чутки про те, що будівельна техніка ось-ось почне зносити цілі квартали, збурюють суспільство та провокують паніку серед власників житла. Проте у Верховній Раді такі побоювання категорично спростовують.
Яке житло будуть зносити: позиція парламенту
Ключовим документом, покликаним врегулювати це питання, залишається законопроєкт № 6458 щодо реконструкції застарілого житлового фонду, який ухвалили у першому читанні восени 2022 року. Зараз документ перебуває на етапі ґрунтовного доопрацювання з урахуванням сучасних реалій.
Голова Комітету ВРУ з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк наголошує, що пріоритетом державної житлової політики є реновація, а не механічний демонтаж.
«Ніхто нічого зносити не збирається. Ми дійсно активно працюємо над новою житловою політикою, і базовий законопроєкт щодо неї вже ухвалено. Але питання реновації застарілого житлового фонду, зокрема хрущовок, хоч і пов’язане з житловою політикою напряму, однак потребує окремо виписаного законодавчого підґрунтя», — пояснює Олена Шуляк.
За її словами, демонтаж розглядається виключно як крайній захід — у тих поодиноких випадках, коли будинок офіційно визнано аварійним, а його відновлення є технічно неможливим чи економічно недоцільним. Основний акцент законотворці роблять на комплексне оновлення кварталів: глибоку термомодернізацію, заміну зношених інженерних мереж, встановлення сучасних індивідуальних теплових пунктів та благоустрій прилеглих територій.
Юридичні перепони для оновлення старого житлового фонду
Головний юридичний бар’єр, який наразі блокує реалізацію будь-яких проєктів, — це механізм ухвалення рішень. За чинними нормами, для проведення знесення чи капітальної реконструкції потрібна згода переважної більшості мешканців. На практиці це означає, що відмова лише кількох власників може повністю заблокувати оновлення всього будинку чи кварталу. Саме цей поріг парламентарі планують переглянути у фінальній редакції закону.
Окрім юридичних колізій, суттєвий коректив вносить повномасштабна війна. Сьогодні бюджети громад спрямовуються на критичні та першочергові потреби оборони й відновлення пошкодженого майна. З огляду на це, масштабна реновація та компенсація за втрачене аварійне житло потребуватиме залучення приватного капіталу, міжнародних грантів та спеціальних фондів іноземних партнерів.
Дешево, близько до метро і з перспективою: чому хрущовки не втрачають покупців
Парадокс київського ринку нерухомості полягає в тому, що житло, яке найчастіше називають морально та фізично застарілим, залишається затребуваним серед київських покупців. Хрущовки не можуть конкурувати з новобудовами за площею, плануваннями чи рівнем комфорту, однак мають іншу перевагу — нижчу ціну входу в ринок.
За даними аналітичного сервісу ЛУН, середня вартість квадратного метра у п’ятиповерхівках 1956–1969 років становить $1330. Для порівняння, у панельних будинках пізнішої забудови квадратний метр коштує приблизно $1 390, у сталінках — $1700, а в новобудовах — $1640.
При цьому середня однокімнатна квартира у столичній хрущовці коштує близько $45 тисяч. За аналогічну квартиру в панельному будинку доведеться заплатити приблизно $47 тисяч, у сталінці чи будинку спецпроєкту — $68–69 тисяч. У сучасній новобудові середня ціна однокімнатної вже починається приблизно від $83 тисяч. Найвищий цінник — у дореволюційній забудові, де така квартира в середньому коштує близько $140 тисяч.
Таким чином, для покупця з обмеженим бюджетом хрущовка залишається одним із небагатьох способів придбати окреме житло в Києві без необхідності суттєво збільшувати суму кредиту чи роками накопичувати на квартиру.
