首都的住宅房地产市场正在经历深刻的变革。二手房和一手房市场的房源数量以千计，但真正的买家却严重短缺。专业门户网站Zagorodna.com的分析师指出，一些开发商声称新建楼盘“公寓严重短缺”的说法与事实不符——市场缺的不是住房，而是有能力购买的买家。
专家指出，如今决定基辅房地产买卖交易逻辑的三大关键趋势。
1. 真正的讨价还价和隐性交易
聚合网站上的公开广告价格已沦为纯粹的名义价格，几乎无法反映市场交易的真实价值。绝大多数房产最终都会在最终谈判中以折扣价售出。
另一个重要的细节是：流动性最强、利润最高的房源根本不会公开挂牌出售。房地产经纪人通常会在自己的客户群内或通过熟人关系促成这类交易。与此同时，多室公寓（三室及以上）的业主越来越多地将房源撤出出售名单，因为他们不愿做出让步，而是采取观望态度。
2. 已完成装修的公寓优先考虑。
战前，购房者往往倾向于选择“建筑商交付”的房屋（没有装修）或苏联时期的老房子，以便自行设计装修方案。如今，这种趋势发生了180度的大转变：配备高品质现代化装修和家具的现成公寓更受青睐。
主要原因是建筑材料成本大幅上涨、物流复杂以及基辅合格工匠严重短缺。买家宁愿接受别人装修过的房屋，也不愿承担难以预料的装修费用。据房地产经纪人称，一套没有装修的公寓可能要挂牌几个月才能卖出去，而一套装修过的公寓几周内就能找到买家。
3. 人口迁移因素：空置公寓给市场带来压力
目前居住在国外的基辅居民继续影响着房屋的供需平衡。这类业主又分为两大阵营：
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第一组： 保留这些房屋作为“备用机场”，以防万一需要返回——这些公寓暂时保留，不会上市出售。
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第二组： 她最终决定在欧盟定居，并将她在基辅的公寓挂牌出售。
第二类买家会给本已买家稀少的市场带来额外的供应压力。结果，卖家要么被迫大幅降价，要么就得等上几个月才能买到心仪的商品。
租赁市场正在发生什么
长期租赁市场也出现了一定的放缓迹象。夏季伊始，首都地区公布的房屋报价中位数维持在……水平。 18 格里夫纳 每月。然而，根据房地产经纪人的观察，实际的合同平均每月成交量约为 16 格里夫纳那些放弃过高期望值并做出妥协的房东，往往能在最初几周内找到租客。
为市场参与者提供专家建议
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对于卖家： 不仅要仔细研究广告中的价格，还要参考你所在地区实际成交的房屋数据。如果公寓没有翻新，至少应该在预期价格的基础上争取10%到15%的折扣。
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对于房东： 在谈判阶段保持价格上的灵活性可以显著减少房屋的停工时间，而停工时间最终造成的损失比小幅折扣要大得多。
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致买家： 不要局限于分类广告网站。要与专业的房地产经纪人保持直接联系，因为性价比最高的房产往往在发布到网上之前就已经售罄了。
