Пастки літніх платіжок: чому не можна оплачувати податок на нерухомість наосліп

Автор:

Яків Воронін — адвокат, доктор юридичних наук, доцент, Голова Ради громадського контролю при Бюро економічної безпеки (БЕБ), Голова комітету з питань митного та податкового права НААУ.

Кожного літа в Україні розгортається звичний ритуал: податкова служба надсилає власникам квартир і будинків податкові повідомлення-рішення (ті самі ППР), а власники традиційно діляться на три «касти». Одні платять, не читаючи. Другі обурюються, не читаючи. Треті не читають, бо взагалі нічого не отримують і вважають, що їх «пронесло».

Усі три стратегії помилкові. Проте найдорожча, всупереч інтуїції, — перша: заплатити цифру, яку держава вписала сама, не перевіривши, звідки вона взагалі взялася. Офіційні калькулятори іноді рахують із помилками, дані в реєстрах застарівають, а ваші 60 пільгових квадратів може раптом «з’їсти» майно, до якого ви не маєте доступу з 2022 року.

Давайте розберемося в юридичних тонкощах цього процесу, щоб не переплачувати зайвого.

Про що мова: не плутайте з продажем

Найпоширеніша плутанина починається з самої назви. «Податок на нерухомість» у головах багатьох збігається з тим, що сплачують при продажу квартири — ПДФО і військовий збір з доходу. Але це аж ніяк не одне й те саме: податок з продажу — разова історія про дохід, ним опікується нотаріус у день угоди, і регулюється він зовсім іншими нормами.

Цей матеріал — про щорічний податок на саме володіння нерухомістю, незалежно від того, продаєте ви щось чи просто живете. Його регулює стаття 266 Податкового кодексу України (ПКУ). Рахує його податкова, а сплачується він раз на рік за попередній рік. Безпосередньо зараз, у середині 2026-го, кияни платитимуть за звітний 2025 рік.

Платником є власник — фізособа або юрособа. Статус ФОП тут нічого не змінює: підприємець із квартирою — це та сама фізособа-власник, але з однією важливою поправкою, яка може позбавити вас пільг. Об’єкт оподаткування — житлова і нежитлова нерухомість чи її частки, а базою є загальна площа.

Звідки береться цифра: метри, мінімалка і ставка Києва

Логіка розрахунку складається з трьох ключових множників, і кожен має свої нюанси:

1. Пільгові метри (не оподатковуються): Держава не оподатковує всю площу житла. Вона автоматично віднімає 60 м² для квартири (чи всіх квартир разом), 120 м² — для будинку (чи всіх будинків), а якщо у вас є і квартира, і будинок — пільга об’єднується в 180 м² (п. 266.4.1 ПКУ). Це не треба просити чи оформлювати — зменшення застосовується автоматично.

2. Мінімальна зарплата: Ставку рахують у відсотках від мінімалки станом на 1 січня звітного року. Для розрахунку за 2025 рік точка відліку — 8 000 грн. Гранична планка ставки становить 1,5% від цієї суми, тобто максимум 120 грн/м². Це стеля: нижче — можна, вище — ні.

3. Ставка вашої громади: Єдиної ставки по Україні не існує — її встановлює місцева рада. Тому шукати цифру треба по конкретній громаді.

️ Для Києва діє максимальна ставка — 1,5% (120 грн за «зайвий» квадрат).

У місті працює рішення Київради № 242/5629 у редакції рішення № 24/10491, переписаній під новий класифікатор будівель НК 018:2023. Перезатверджувати його щороку закон не вимагає, тому ця ж редакція чинна.

Приклад розрахунку

Маємо квартиру в Києві площею 75 м². Віднімаємо пільгові 60 — лишається 15 оподатковуваних квадратів.

Є випадки, коли податок дорівнює нулю. Якщо у вас є дві квартири по 30 і 40 м² плюс будинок 90 м² — разом це 160 м². Пільга для змішаного випадку — 180 м². Оскільки виходить менше нуля, оподатковувати нічого. Людина з трьома об’єктами не платить ані копійки, а її сусід з однією великою квартирою платить щороку. Це і є задум закону: оподатковується не житло як таке, а «надлишок» над соціальною нормою.

Дві межі площі, які плутають усі

У статті 266 ПКУ живуть два різні пороги площі, і їх постійно змішують в один показник. Різниця між ними — у десятки тисяч гривень:

• Поріг перший — втрата пільги (п.п. 266.4.3): Якщо квартира більша за 300 м² (або будинок понад 600 м²), пільгові 60 або 120 квадратів просто зникають. Податок нараховують на всю площу.

• Поріг другий — «податок на розкіш» (п.п. 266.7.1¹): За квартиру понад 300 м² або будинок понад 500 м² до звичайного податку додають фіксовані 25 000 грн на рік за кожен такий об’єкт. Площі різних об’єктів при цьому не сумуються.

Найтонше місце: ці пороги не збігаються. Будинок на 550 м² пільгу у 120 квадратів зберігає (бо не перевищив 600), але доплату 25 000 грн вже отримає (бо перевищив 500). А от квартира понад 300 м² ловить обидва удари одразу: і пільгу втрачає, і 25 000 грн доплачує. На квартиру 350 м² у Києві загальний рахунок легко переростає 50 000 грн на рік.

Оренда, бізнес та пастки для ФОПів

Найпоширеніша помилка звучить так: «У мене квартира рівно 60 метрів, отже, податку немає». У стандартній ситуації — справді немає. Але пільга вмикає запобіжник, щойно житло перестає бути житлом у соціальному сенсі.

Якщо об’єкт здається в оренду, передається в лізинг чи позичку або використовується в підприємницькій діяльності, пільгові метри не застосовуються (п.п. 266.4.3). Тобто та сама 60-метрова квартира, яку ви здаєте, оподатковується на всю площу.

Тут статус ФОП стає вирішальним: квартира, в якій юридично зареєстрований і працює бізнес, повністю втрачає пільгу. Бо пільга призначена для забезпечення житлових потреб, а не для активу, що генерує комерційний дохід.

Гаражі, частки і покупка посеред року

• Гаражі: Їх рахують окремо і без пільгових метрів (у Києві за ставкою 0,4%, або 32 грн/м²). Але за роз’ясненнями ДПС, металевий гараж без фундаменту взагалі не вважається нерухомістю, а отже, податку за нього немає. Якщо він з’явився у платіжці — це привід для перевірки.

• Спільна власність: У частковій власності кожен співвласник платить за свою частку. У спільній сумісній неподіленій — податок сплачує один із співвласників за згодою інших.

• Купівля посеред року: Працює пропорційно. Попередній власник платить до початку місяця, в якому втратив право, новий — починаючи з місяця набуття (п. 266.8). Якщо ви купили житло в липні, а рахунок прийшов за повний рік — це помилка.

Воєнні пільги: чому Київ — окремий випадок

Воєнні пільги прописані в п.п. 69.22 підрозділу 10 розділу ХХ ПКУ. На початку повномасштабного вторгнення Київ внесли до територій активних бойових дій. Проте наказом Мінреінтеграції № 14 дату завершення активних дій для столиці змінили на 30 квітня 2022 року.

Тому у 2023–2026 роках для киян реально працює лише один маршрут звільнення — через знищене або пошкоджене майно. І тут діє залізне правило: звільнення прив’язане не до самого факту прильоту, а до офіційного запису в Державному реєстрі майна, пошкодженого та знищеного (РПЗМ). Немає запису (внести можна через «Дію», ЦНАП або нотаріуса) — немає і звільнення.

Важлива новина для власників майна в інших регіонах:

Закон № 4698-IX зобов’язав податкову взагалі не враховувати в базі оподаткування об’єкти на територіях бойових дій і окупації. Якщо раніше ваша недоступна чи зруйнована квартира десь на Херсонщині штучно «з’їдала» пільгові метри та роздувала податок на київське житло, то тепер цей дефект усунуто. Рахунки за 2025 рік мають формуватися без урахування окупованого майна. Якщо воно досі висить у розрахунку — вимагайте звірки.

Як перевірити рахунок і що робити у разі помилки

Податкова спирається на реєстри, які часто відстають від життя (не враховують перепланування, продаж або містять застарілі дані). Перевірити свій рахунок можна онлайн в Електронному кабінеті платника (розділ «ЕК для громадян»), у додатках «Моя податкова» або «Дія». Там доступні сформовані ППР у PDF та реквізити (код 18010200 — для житла, 18010300 — для нежитлової нерухомості).

Якщо цифра не сходиться, використовуйте офіційний інструмент — звірку даних (п.п. 266.7.3 ПКУ). Ви подаєте письмову заяву через сервіс «Листування з ДПС» в Електронному кабінеті, додаєте копії документів на право власності, і податкова зобов’язана перерахувати суму, скасувавши старе ППР. Це штатна, абсолютно мирна процедура.

Оскарження без ілюзій: руйнуємо міф про «1095 днів»

У суспільстві циркулює небезпечний міф, ніби оскаржити платіжку в суді можна протягом 1095 днів. Насправді 1095 днів — це виключно строк давності для нарахування зобов’язання державою (ст. 102 ПКУ). Строки для самого платника набагато коротші:

• Адміністративне оскарження (скарга до вищого органу ДПС) — загалом 10 робочих днів з дня отримання ППР (п. 56.3). Для фізосіб у цих кейсах може застосовуватися спеціальний строк у 30 календарних днів (п. 56.12). Подача скарги зупиняє обов’язок сплати на час розгляду.

• Судове оскарження: Після адмінпроцедури на звернення до суду є всього 1 місяць (згідно з постановою Великої Палати Верховного Суду від 16.07.2025 у справі № 500/2276/24). Якщо ж іти до суду одразу, минаючи скаргу до ДПС, — строк становить 6 місяців. Жодних 1095 днів для платника немає.

⏱️ Дедлайни та санкції

ППР мають надіслати до 1 липня 2026 року, а сплатити податок треба протягом 60 днів з дня вручення повідомлення. Податкову вимогу (офіційну претензію з боргу) держава надсилає лише тоді, коли загальна сума заборгованості перевищує 3 060 грн.

Штрафи за затримку (ст. 124 ПКУ):

• Прострочення до 30 днів — штраф 5% від суми боргу;

• Понад 30 днів — штраф 10%;

• Пеня нараховується за ставкою 120% річних від облікової ставки НБУ.

Головний захист платника: Якщо ДПС не надіслала або не вручила вам ППР у встановлений строк (до 1 липня), ви за законом повністю звільняєтеся від відповідальності за несвоєчасну сплату (п. 124.5 ПКУ). Штрафів та пені не буде. Податкова може надіслати платіжку пізніше, і з моменту її вручення у вас знову буде законних 60 днів на спокійну оплату.

Підсумок: Податок на нерухомість для більшості киян із однією квартирою — це сума від нуля до кількох тисяч гривень на рік. Справжній ризик — це пасивність перед платіжкою. Держава рахує автоматично і автоматично помиляється. Перевірте площу, пільгу та статус майна, і якщо щось не сходиться — запускайте процедуру звірки, щоб повернути рахунок до реальності.